美女性感一区二区三区四区_天天日日夜夜看综合网_久久久久久这里只有精品_中文字幕一区二区三区在线视频_精品久久久久久无_天天综合永久入口_区一区区三区产品无卡高清在线_久久久国产一区二区三区_综合国产_夜夜草www.979

房地（dì）产是宏（hóng）观经济研究（jiū）的重（chóng）要（yào）领域（yù），深入研判（pàn）房地产发（fā）展历（lì）史、走势（shì）和（hé）相（xiàng）关因素，在当前具有很强的（de）现实（shí）意（yì）义。本文《主要国家房地（dì）产风（fēng）险（xiǎn）处置（zhì）与住（zhù）房保（bǎo）障体（tǐ）系构建（jiàn）的（de）经（jīng）验与启（qǐ）示》是房地产（chǎn）系列研（yán）究之（zhī）二，研究（jiū）总结了国际上处（chù）置房地产风险（xiǎn）的经（jīng）验，梳（shū）理（lǐ）了国（guó）际上有（yǒu）典（diǎn）型（xíng）特（tè）征的（de）住房保（bǎo）障模（mó）式和政策（cè）体（tǐ）系，并（bìng）对我国短期和（hé）中长期（qī）房（fáng）地产（chǎn）政策（cè）提出（chū）了相关建（jiàn）议（yì）。

01  国（guó）际（jì）上处（chù）置房（fáng）地产市（shì）场（chǎng）风（fēng）险（xiǎn）的（de）经验

（一）次贷（dài）危机（jī）后美（měi）国（guó）应（yīng）对房地（dì）产（chǎn）危机的（de）经（jīng）验（yàn）作法（fǎ）

美（měi）国房（fáng）地（dì）产市（shì）场相比（bǐ）我国主要有（yǒu）以（yǐ）下（xià）三个（gè）特（tè）点：一是住房销售以存量为主，由于美国城镇化发展期已（yǐ）过（guò），城镇（zhèn）化率高达82%，房（fáng）屋交易以成屋（即（jí）二（èr）手房（fáng））为（wéi）主，2000年以（yǐ）来成屋交易数量占房地产销（xiāo）售（shòu）总量的（de）83%—95%。二是房地产行（háng）业以运营（yíng）服（fú）务为主，在存（cún）量交易主导的市场下，美（měi）国房地产运（yùn）营（yíng）和居（jū）住服务（wù）相关产（chǎn）业占据了（le）价值链（liàn）的主导（dǎo）地（dì）位，2021年美国房（fáng）地产业（yè）占（zhàn）GDP的比（bǐ）重为16.7%，其中（zhōng）住（zhù）房服务（wù）开（kāi）支占（zhàn）比为11.9%，而包（bāo）括（kuò）新屋建造、旧房翻新、经（jīng）纪费（fèi）用（yòng）在内（nèi）的住宅投（tóu）资占（zhàn）GDP比重则（zé）相对较（jiào）低，仅（jǐn）为4.8%。三是投资属性弱、金融化程（chéng）度（dù）高，1950年以（yǐ）来，美国权益市场的年均实（shí）际投资（zī）回报率（8.75%）高于（yú）房（fáng）产投资（zī）（5.62%），考虑（lǜ）到房（fáng）地（dì）产（chǎn）的交（jiāo）易和持有（yǒu）成本（běn），其回报（bào）率（lǜ）则更（gèng）不（bú）具吸引（yǐn）力（lì）。从（cóng）美国家庭的资产（chǎn）配置看，房产仅占（zhàn）美国（guó）居民（mín）资产的23%，而（ér）根据人民（mín）银（yín）行2019年的调查（chá）显（xiǎn）示，在（zài）我（wǒ）国（guó）城镇居民中这（zhè）一（yī）比例接（jiē）近70%。此外，美（měi）国（guó）住房抵押贷款支持（chí）证券（MBS）的流动（dòng）性和规（guī）模（mó）仅（jǐn）次（cì）于（yú）国（guó）债，是固收（shōu）市场中的重要（yào）组成部（bù）分，2020年底，MBS日均（jun1）成交（jiāo）量（liàng）占（zhàn）美国（guó）固（gù）收市场日均成交（jiāo）总量的30.7%。

宽松（sōng）的（de）利（lì）率和监管环境导致（zhì）次（cì）贷危机（jī）的（de）发生。由于（yú）美国房地（dì）产供需关系（xì）逆（nì）转（zhuǎn）以（yǐ）及美联储（chǔ）加（jiā）息，房（fáng）价（jià）在2006年见顶（dǐng）回落，最（zuì）终引（yǐn）爆了次贷危（wēi）机。销售量（liàng）方面，根据美国商（shāng）务部普（pǔ）查局数（shù）据，美（měi）国新建（jiàn）住房销售套（tào）数2005年为128万（wàn）套（tào），此（cǐ）后连（lián）续下（xià）降了6年，2011年降到30.6万套的最低点，仅（jǐn）为（wéi）2005年的24%；价格方面，相（xiàng）比2006年的最（zuì）高（gāo）点，到（dào）2008年全美房价下跌了25%，到2011年房（fáng）价跌幅（fú）扩大至40%，回到九十（shí）年（nián）代末水（shuǐ）平。

美国（guó）救助房地产市（shì）场的主要思路和措（cuò）施。与（yǔ）我国正（zhèng）在经历的房地产市场（chǎng）调整不同（tóng），次（cì）贷危机中美国（guó）房地产（chǎn）市（shì）场（chǎng）风险（xiǎn）主要是（shì）购（gòu）房家庭的房（fáng）贷违约，而我国（guó）的风险主要是房（fáng）企的债务（wù）问题（tí）。因此（cǐ），美（měi）国政府（fǔ）救（jiù）助（zhù）的重点（diǎn）是（shì）通（tōng）过减（jiǎn）轻（qīng）借款家庭（tíng）还款（kuǎn）压力来减少房贷（dài）违约（yuē），从而（ér）阻止（zhǐ）房价下滑，并（bìng）通过刺激整体（tǐ）经济拉动总（zǒng）需求逐步向房地产市场（chǎng）传导。迅速、有（yǒu）力的（de）货（huò）币（bì）和财（cái）政政策成为应（yīng）对房地产（chǎn）风险的（de）关键（jiàn）。货币（bì）政策（cè）方面，一是（shì）迅速将政（zhèng）策（cè）利（lì）率（lǜ）调整至零利率下限。美联储（chǔ）自2007年9月以来（lái）持（chí）续下调目标（biāo）利率，2008年12月（yuè）将目标利率调整（zhěng）为接近（jìn）0。二是（shì）创（chuàng）立新（xīn）工（gōng）具为金（jīn）融（róng）市场（chǎng）补充（chōng）流（liú）动（dòng）性。美（měi）联（lián）储于（yú）2007年12月（yuè）12日（rì）创设了定期拍（pāi）卖工具（TAF），2008年3月，美联（lián）储又推出（chū）了一级交易商信用工（gōng）具（PDCF）以（yǐ）及（jí）定期证券借贷（dài）工具（jù）（TSLF），向以（yǐ）投（tóu）行为（wéi）主的（de）一级（jí）交易商和（hé）非银机构提供流（liú）动（dòng）性（xìng）。三是推出量（liàng）化宽（kuān）松（QE）计划（huá），通过大规模资（zī）产（chǎn）购买（mǎi）压（yā）低（dī）长（zhǎng）期国债和抵押贷（dài）款利率来刺激经济（jì）。财政政策方面，通（tōng）过一系列（liè）法（fǎ）案扩大（dà）政府支（zhī）出（chū），2008年2月，《经（jīng）济（jì）刺激（jī）法案》以减税的形式向中低收入（rù）家庭和（hé）企业（yè）提供了（le）1680亿（yì）美元（yuán）；2008年7月，国（guó）会（huì）通过《住房与经济复苏（sū）法案》，为面临失（shī）去（qù）房（fáng）产（chǎn）的（de）次贷借（jiè）款人提供数（shù）十亿美元的再（zài）融资保险，并允许（xǔ）财政部对（duì）两房提（tí）供（gòng）救（jiù）助；2009年2月（yuè）推（tuī）出（chū）总（zǒng）额近8000亿美元（yuán）的（de）《美国复苏（sū）和（hé）再投资法（fǎ）案》，主（zhǔ）要增加（jiā）教（jiāo）育、能（néng）源、科技（jì）、医疗（liáo）、基础设（shè）施等领域的政府开支。危机（jī）期间，联（lián）邦（bāng）政府（fǔ）赤（chì）字率（lǜ）从（cóng）2007年（nián）的1.1%上涨（zhǎng）至（zhì）2009年（nián）接（jiē）近10%，负债率从（cóng）2007年的62%上（shàng）升至2013年超过100%。从总量（liàng）上（shàng）看，联邦（bāng）政（zhèng）府为（wéi）应（yīng）对（duì）次贷（dài）危机（jī）及其衍（yǎn）生（shēng）的金（jīn）融（róng）危（wēi）机所动（dòng）用的财政资源总额达到1.64万亿（yì）美元，占（zhàn）2008年（nián）美国GDP的（de）11%左右。

干预（yù）措（cuò）施取得（dé）了良（liáng）好效果，随（suí）着经济复苏，美（měi）国房地产（chǎn）行（háng）业进入新的（de）繁荣（róng）周（zhōu）期。美国（guó）政府的救助（zhù）政策使得经（jīng）济（jì）得（dé）以快速恢复，2009年（nián）三（sān）季度GDP实现（xiàn）环比增长（zhǎng），房地产（chǎn）市场（chǎng）伴随（suí）着经（jīng）济（jì）的增长（zhǎng）实现复苏，房屋销售和（hé）房价指数于（yú）2011年末开始回升。住房市场库存持（chí）续去化，2024年2月，美国房地产（chǎn）在售库存（cún）为（wéi）145万（wàn）套，相（xiàng）较（jiào）2007年（nián）7月峰值下降（jiàng）68%。

（二（èr））日本应对（duì）房地产危机（jī）的方（fāng）法（fǎ）与启示（shì）

日本战后经历了两次地产（chǎn）危机，政府的应（yīng）对（duì）方式和结（jié）果（guǒ）迥（jiǒng）异。第一次地产危机（jī）发生在（zài）1974—1977年，主（zhǔ）要由外（wài）生冲击引发。1973年（nián）主（zhǔ）要产油（yóu）国宣布提高（gāo）石油价（jià）格（gé）引（yǐn）发“石（shí）油（yóu）危机”，日（rì）本（běn）作（zuò）为石（shí）油进口国（guó）和外向（xiàng）型经济为（wéi）主导的国家，其经（jīng）济也（yě）面临巨大压力，实际GDP增（zēng）速从1973年的（de）8.0%降至1974年的-1.2%，年（nián）度（dù）CPI从1973年的4.9%升至1974年的23.2%。房（fáng）地产（chǎn）市场（chǎng）随（suí）经济（jì）转冷而下（xià）滑（huá），但（dàn）因为适（shì）龄人（rén）口的住房需求、产（chǎn）业升级（jí）以及城（chéng）镇（zhèn）化（huà）持续推（tuī）进（jìn）等长期（qī）支（zhī）撑因素（sù）并未受到实（shí）质影响，所以房（fáng）地产（chǎn）行业在政府采取了（le）扩（kuò）张性的货币和财政（zhèng）政策（cè）、住宅（zhái）贷款利率（lǜ）补（bǔ）贴（tiē）等（děng）措施之后（hòu）得以迅速（sù）反弹，房（fáng）价（jià）于1978年开始（shǐ）回（huí）升，并开启了（le）长（zhǎng）达14年（nián）的上行周期（qī）。

第二（èr）次（cì）地（dì）产危机发生在（zài）1991—2009年。由于（yú）购（gòu）房（fáng）适龄人（rén）口（kǒu）迎（yíng）来拐点、广（guǎng）场协议后出（chū）口优势丧失（shī）导致经济下（xià）行（háng）、加息导（dǎo）致（zhì）的资（zī）产泡沫破裂等多因素叠加，最终导致日（rì）本房地（dì）产市（shì）场的“硬着陆”。截至2001年，日本所（suǒ）有平均（jun1）土地价格（gé）指数（shù）已下跌至（zhì）接（jiē）近1985年（nián）的（de）水平，其中商（shāng）业用（yòng）地（dì）价（jià）格下滑最（zuì）为显著，相比1991年（nián）的峰值下（xià）跌（diē）53.71%，跌（diē）至1981年以来的最低水平。

日（rì）本（běn）对1991年房（fáng）地（dì）产危机的处置主（zhǔ）要分为四个阶（jiē）段。第一阶（jiē）段，为应对泡（pào）沫破灭后股价的（de）大幅（fú）下（xià）跌，日本动用2.8万（wàn）亿日（rì）元（yuán）的（de）公共资金投（tóu）资股票（piào）市场，占当（dāng）时东（dōng）京（jīng）证券交（jiāo）易所（suǒ）总市值的（de）1%，同（tóng）时施（shī）行扩张（zhāng）性（xìng）货币政策（cè），于（yú）1991年（nián）开始降（jiàng）息，至1995年降至0.5%。第（dì）二（èr）阶段，重（chóng）塑金融系统，强化（huà）金融监管。通过《日本银行法（fǎ）》确立了日（rì）本银行（háng）的央（yāng）行地位与（yǔ）金融监管（guǎn）独立性，确立金融（róng）厅作为日本金（jīn）融（róng）监管体系的最高（gāo）行政部门，细化了对（duì）于中小（xiǎo）金融（róng）机（jī）构的监管。第三阶段，处置不良（liáng）资（zī）产。1998年（nián）之后（hòu）日（rì）本政府提出“金（jīn）融再生计（jì）划（huá）”，引（yǐn）导（dǎo）不良资（zī）产处置向市场化、开放化的方式进（jìn）行。政府（fǔ）向（xiàng）重要金融机（jī）构注入（rù）流（liú）动（dòng）性以应对不良负债问题。第（dì）四阶段，采用（yòng）“安（ān）倍经济学”刺激经济。以积极的货币政策（cè）、灵活的财政（zhèng）政（zhèng）策为主（zhǔ），施行量（liàng）化（huà）宽松政（zhèng）策以实现2%的通胀目标。

回顾日本房地（dì）产危机（jī）发生（shēng）的过程，危机（jī）始于货（huò）币政策（cè）快速（sù）收（shōu）紧（jǐn）导致的（de）资产（chǎn）泡（pào）沫破（pò）裂（liè），1991年（nián）地（dì）价开始明显下跌。与美（měi）国迅速（sù）有力（lì）的应（yīng）对（duì）方式不（bú）同，由于（yú）日本社会（huì）对危机的（de）认识左（zuǒ）右（yòu）摇摆（bǎi），导（dǎo）致错过（guò）了最佳（jiā）救助（zhù）时（shí）机，终于在1997年演（yǎn）变为（wéi）银行业危机，在经历（lì）“失去的三十年（nián）”后才（cái）迎来（lái）房地产市场的复苏（sū）。2013年（nián）开始，日本房地产行业逐（zhú）渐走出低谷，从（cóng）日（rì）本（běn）房地产（chǎn）价格指（zhǐ）数来（lái）看（kàn），2013年（nián）1月—2023年（nián）1月（yuè），东京都市（shì）圈上涨62%，京（jīng）阪神都市（shì）圈上涨（zhǎng）41%，九州和冲绳上（shàng）涨（zhǎng）30%，北海道（dào）上（shàng）涨55%，整个日本（běn）上（shàng）涨38%。

02  国际（jì）上（shàng）不同的（de）住（zhù）房保障（zhàng）模式（shì）以（yǐ）及政策（cè）体系（xì）

（一）德（dé）国以租（zū）房（fáng）为主的保（bǎo）障（zhàng）模式

德国形成了（le）独具特色的（de）住（zhù）房市场（chǎng）结（jié）构。德国约（yuē）有（yǒu）55%的（de）人（rén）口租（zū）房居（jū）住，其（qí）中（zhōng）柏林、汉（hàn）堡（bǎo）等大城（chéng）市的住房（fáng）自（zì）有率（lǜ）仅为17.40%和23.90%。租（zū）赁住房同（tóng）样提（tí）供了较（jiào）好的居住条件，德国（guó）人（rén）均住（zhù）房使用面（miàn）积超过45平方米（mǐ），租赁群体（tǐ）人（rén）均（jun1）住（zhù）房面（miàn）积也可达到38平方（fāng）米。此外（wài），德国还（hái）保持（chí）了（le）房（fáng）价长期稳定，1970—2017年，德（dé）国名义（yì）房（fáng）价指（zhǐ）数仅上涨（zhǎng）2.3倍，年均增（zēng）速只有1.8%，同期，英国、法国、美（měi）国分别（bié）上涨（zhǎng）52.8、16.1和12.5倍，年（nián）均增速分别为（wéi）8.8%、6.1%和（hé）5.5%。

德国之所（suǒ）以（yǐ）能够（gòu）保障住（zhù）房供给的（de）同时（shí）维持长（zhǎng）时间的（de）房（fáng）价稳（wěn）定（dìng），主要得益（yì）于（yú）其三方面的（de）住房制度（dù）设（shè）计。一是稳健的（de）金（jīn）融制（zhì）度。货（huò）币政策方（fāng）面（miàn），德国央（yāng）行（háng）和（hé）1998年成立的（de）欧洲央行首要目（mù）标均是（shì）保（bǎo）持物价稳定。1950—2017年，德（dé）国CPI年均增速仅2.4%。住房（fáng）金融体（tǐ）系方（fāng）面，德国住（zhù）房金融以商业（yè）按揭为主（zhǔ），辅（fǔ）以独特的住房储（chǔ）蓄。德国按揭贷（dài）款的（de）首（shǒu）付比例（lì）通常在20%—30%，在国际对比中（zhōng）处于相对较（jiào）高水（shuǐ）平（píng），住房贷款以固定（dìng）利率合同为主，利率（lǜ）与（yǔ）首付比例形（xíng）成反向变动机制。推行以自愿、互助（zhù）为原则的封闭式合同制储（chǔ）蓄体系（xì），其（qí）目的是通（tōng）过（guò）互助（zhù）合作（zuò）帮助存款人筹措资（zī）金，获得属（shǔ）于自己的住房，具有先存后（hòu）贷、以存定（dìng）贷、专业经营（yíng）、固定低息（xī）等特（tè）征（zhēng）。

二是均（jun1）衡的税（shuì）收制度。首先是限（xiàn）制（zhì）交易、鼓励长（zhǎng）期持有。住房交易环（huán）节有（yǒu）不（bú）动产交易（yì）税、差价（jià）盈利所（suǒ）得税、遗产（chǎn）税和（hé）赠与（yǔ）税，交（jiāo）易（yì）成本（běn）可达（dá）10%甚至（zhì）更（gèng）高，而在（zài）使用环节仅（jǐn）对（duì）土地所有（yǒu）权征收土地税，鼓励居民（mín）长期（qī）持（chí）有。其（qí）次是提升房（fáng）屋空（kōng）置的成（chéng）本。在使（shǐ）用环节征（zhēng）收二（èr）套（tào）住（zhù）房税（shuì），以（yǐ）居民登记（jì）使用（yòng）而（ér）非持有的（de）第（dì）二套及（jí）以上（shàng）住（zhù）房为征税（shuì）基础，增（zēng）加了居民占（zhàn）用多（duō）套（tào）住房的成（chéng）本（běn），引导居民（mín）不超额占用（yòng）住房（fáng），减少住房空置，德国住房空（kōng）置（zhì）率只有3.2%。

三（sān）是完（wán）备的租赁制度。首先（xiān）是（shì）完（wán）备的法（fǎ）律保（bǎo）护，租赁合同（tóng）默认（rèn）为（wéi）无（wú）固定（dìng）期（qī）限合同（tóng），房（fáng）东（dōng）要解除租（zū）赁合同必（bì）须符合（hé）法定的特（tè）殊情形，并（bìng）且（qiě）限制租（zū）金的（de）上涨（zhǎng），租金3年内涨（zhǎng）幅不得超过20%、住房（fáng）供给严峻的（de）特殊区（qū）域（yù）不得（dé）超过15%。其次是租（zū）金（jīn）补贴（tiē），政府（fǔ）根据收（shōu）入和（hé）家庭（tíng）规模（mó），向租户（hù）提供（gòng）住房补贴，户均补贴额逐（zhú）年提升，以保障受（shòu）补贴（tiē）家庭（tíng）的（de）生活水平不（bú）受（shòu）到物价和租（zū）金上涨的影（yǐng）响（xiǎng）。最后是平（píng）等提（tí）供公（gōng）共服务，租户只需登（dēng）记（jì）注册（cè）并依（yī）法纳（nà）税（shuì），就可享（xiǎng）受（shòu）当地（dì）公共资源和（hé）服（fú）务。

（二（èr））新加（jiā）坡以组屋为（wéi）主的（de）多（duō）层次、阶梯（tī）式住房供（gòng）应（yīng）体系（xì）

组屋是新加（jiā）坡住房体系的核（hé）心，2022年（nián）大约（yuē）80%的新（xīn）加（jiā）坡人口居住（zhù）在（zài）组屋（wū），较（jiào）好地解决了（le）绝大多数（shù）人（rén）口的（de）住房（fáng）需求。组屋制度发展（zhǎn）初期（qī）主（zhǔ）要（yào）是（shì）面向（xiàng）低收入家庭，户型也多（duō）以一居（jū）室、二居室、三居（jū）室等（děng）小户型（xíng）为（wéi）主（zhǔ），主（zhǔ）要（yào）是（shì）为了（le）解（jiě）决“房荒”问题（tí）。而（ér）1970年代后期，随着新加（jiā）坡（pō）经济的繁荣，组（zǔ）屋的覆盖（gài）范（fàn）围（wéi）也开始拓展至中（zhōng）等收（shōu）入家庭，为（wéi）其（qí）提供大户型（四居（jū）室、五居室）、低成本（私人住宅（zhái）价格的一（yī）半（bàn））的（de）组（zǔ）屋（wū）。1980年代后期（qī），政府开始（shǐ）支持（chí）私人住宅（zhái）市场发（fā）展，以（yǐ）满（mǎn）足高收入（rù）家庭及（jí）外国（guó）居民（mín）的住房（fáng）需求。自（zì）此，新加坡（pō）“廉租房——廉价组（zǔ）屋（wū）——高（gāo）端组屋——私（sī）人（rén）住（zhù）宅（zhái）”的阶梯式住宅结构（gòu）基本（běn）形（xíng）成。

新加（jiā）坡（pō）组（zǔ）屋制（zhì）度（dù）的（de）三大支柱为土地支持、金（jīn）融支持和（hé）按（àn）需供（gòng）给。土地支持（chí）方（fāng）面（miàn），新加坡政府（fǔ）通过（guò）《土地（dì）征用法》将土地大规（guī）模（mó）国（guó）有化，国家（jiā）通过较低（dī）成本征用个人土（tǔ）地的办法扩大了国（guó）有（yǒu）土地（dì），全国（guó）私人占有的（de）土地面（miàn）积由独立前的40%下降（jiàng）至（zhì）20%左右（yòu），使（shǐ）得建屋（wū）发展局能（néng）够（gòu）以较低（dī）价格（gé）获（huò）得土地建造组（zǔ）屋。金（jīn）融支（zhī）持方（fāng）面，新（xīn）加坡（pō）的中央公积（jī）金制度是一项全面的（de）强（qiáng）制储（chǔ）蓄制度，雇（gù）主和（hé）雇员都需要（yào）按照一定比例（lì）缴存公积（jī）金，并允许（xǔ）符合条（tiáo）件（jiàn）的居民使用（yòng）公积（jī）金购买（mǎi）组屋，且（qiě）给（gěi）予首次（cì）购房（fáng）家庭（tíng）公积金住房（fáng）补助，大幅（fú）提（tí）升（shēng）了（le）居民的购房能力（lì）。按需供（gòng）给方面，新加坡（pō）采取了多种（zhǒng）措施防止套利：一是（shì）限定购（gòu）房（fáng）资格以确保组屋销售（shòu）向刚需家（jiā）庭（tíng）倾斜；二是对组（zǔ）屋（wū）出售（shòu）、出租（zū）时间（jiān）、资（zī）格（gé）等（děng）进行严（yán）格的（de）限制；三是组屋（wū）的（de）面积（jī）、公（gōng）共空间、外立（lì）面等设（shè）计均（jun1）不及私人（rén）住宅，使高收入（rù）群（qún）体（tǐ）更（gèng）有（yǒu）意愿购买（mǎi）私人住宅。组屋（wū）制（zhì）度（dù）在（zài）有（yǒu）效（xiào）满足居住需求（qiú）的同（tóng）时抑（yì）制了（le）住房投机（jī）行为（wéi）。截至2022年12月，新加坡房屋自（zì）有（yǒu）率（lǜ）高（gāo）达（dá）89.3%。同时，组（zǔ）屋（wū）价（jià）格（gé）涨（zhǎng）幅（fú）远低于私人住宅价格（gé）涨幅。以（yǐ）2006年（nián）1月（yuè）为（wéi）基期，2023年（nián）8月私人住宅价（jià）格指数为342.3，而（ér）组屋（wū）价（jià）格指数仅为（wéi）257.8。

03 对我（wǒ）国（guó）短期和（hé）中长（zhǎng）期（qī）房（fáng）地产（chǎn）政（zhèng）策的（de）启（qǐ）示

（一）稳（wěn）定（dìng）短期市场预（yù）期，提升房企流（liú）动性（xìng）

一是（shì）以（yǐ）稳经（jīng）济带动（dòng）稳房（fáng）市（shì）。坚持实（shí）施积极（jí）的财政（zhèng）政策（cè）和（hé）稳健的货币（bì）政策（cè），通过发（fā）行超（chāo）长期（qī）特（tè）别（bié）国（guó）债（zhài）、加（jiā）快专项债发行使用（yòng）进度（dù）等（děng）方式（shì）为（wéi）经（jīng）济发展注入（rù）新动力（lì），提升（shēng）居民收入预（yù）期，以（yǐ）经（jīng）济高质量发（fā）展化解（jiě）房地产（chǎn）风险。

二（èr）是（shì）积（jī）极（jí）处置（zhì）房（fáng）企不良资（zī）产。积极引入（rù）各资产管理（lǐ）公司（sī）介入房企纾（shū）困（kùn），鼓（gǔ）励银行（háng）向信（xìn）用评级较高（gāo）的房地产开（kāi）发（fā）商（shāng）提供资（zī）金以盘活不（bú）良资（zī）产（chǎn）。鼓励企业（yè）通过（guò）债务重（chóng）组（zǔ）、债权（quán）转让等（děng）方（fāng）式化解债（zhài）务问题。

三（sān）是改善（shàn）房（fáng）企（qǐ）融资环境。加快发展房（fáng）企（qǐ）直（zhí）接（jiē）融资，合理运用房地产投资信（xìn）托基（jī）金REITs、资产（chǎn）证（zhèng）券化等优化房（fáng）企（qǐ）融资结（jié）构，降（jiàng）低（dī）房（fáng）企（qǐ）对（duì）间（jiān）接融资的（de）依赖。完善商品房（fáng）预售（shòu）制度，加强预（yù）售资金监管，加快（kuài）开（kāi）发商（shāng）回款的同时保障（zhàng）购房（fáng）者的合法（fǎ）权（quán）益。

（二）完善中（zhōng）长期（qī）住房（fáng）保障（zhàng）制度体系

一是加（jiā）强土（tǔ）地保障。完（wán）善（shàn）处置（zhì）闲置（zhì）土地（dì）、盘活存量土（tǔ）地的政策（cè）增加土（tǔ）地供给（gěi），支持地方政府（fǔ）从实际出发（fā），酌（zhuó）情以（yǐ）收回、收购等（děng）方（fāng）式（shì）妥善处置（zhì）已经出让的闲（xián）置住（zhù）宅用地（dì），支持（chí）政（zhèng）府使（shǐ）用（yòng）专（zhuān）项券资金进（jìn）行收（shōu）储，并将土（tǔ）地用（yòng）于建设保（bǎo）障性（xìng）住房（fáng）。出（chū）让优（yōu）质地（dì）块用作（zuò）住宅建设（shè），满（mǎn）足居（jū）民对好（hǎo）地段、高（gāo）品（pǐn）质（zhì）商（shāng）品（pǐn）房的需（xū）求。

二（èr）是丰富（fù）不（bú）同定（dìng）位（wèi）的（de）保（bǎo）障性（xìng）住房供（gòng）给。多（duō）渠道筹（chóu）集（jí）房源，通过（guò）政府投（tóu）资建设、企业自建、市场收（shōu）购（gòu）、改造存（cún）量房、城中村（cūn）改（gǎi）造等（děng）多种（zhǒng）方式增（zēng）加（jiā）房（fáng）源供给，加强对政（zhèng）府（fǔ）收购（gòu）存量住（zhù）房的资（zī）金（jīn）支（zhī）持。开发不同类型的（de）保（bǎo）障性住（zhù）房，如（rú）公共（gòng）租（zū）赁（lìn）住房（fáng）、限价房、共有（yǒu）产（chǎn）权（quán）房（fáng）等，以满足（zú）不同群（qún）体的居住（zhù）需（xū）求（qiú）。同（tóng）时，完善交通、教育（yù）、医疗、商业等必要的（de）公共服（fú）务（wù）设施配套，提（tí）高（gāo）居（jū）住的（de）便利性（xìng）和（hé）生活（huó）质量。

三是引（yǐn）导房（fáng）屋（wū）销售向刚需和改（gǎi）善性需求倾斜。研（yán）究优化（huà）房地产（chǎn）税收（shōu）制度（dù），通（tōng）过（guò）住房补贴、信贷支持（chí）、税费（fèi）减免（miǎn）等（děng）形式，鼓（gǔ）励居民（mín）购（gòu）买首套住房和（hé）以旧换新（xīn）的（de）需求（qiú）。