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房地产是宏观经济（jì）研究（jiū）的（de）重要领域（yù），深入（rù）研判（pàn）房地产发展历（lì）史、走势（shì）和相关因（yīn）素，在（zài）当（dāng）前具有很强的现实意义。本文《国内（nèi）房地产去（qù）库存盘点，当前（qián）政（zhèng）策效果初步显（xiǎn）现》是房（fáng）地产系（xì）列研究（jiū）之（zhī）三（sān），研究系统梳理（lǐ）我国房（fáng）地产去库（kù）存（cún）的历史经（jīng）验，总结我国房地产供需两端的（de）压力，并对当前（qián）保障性（xìng）住（zhù）房建（jiàn）设（shè）、政府（fǔ）收购（gòu）存量房、房（fáng）贷（dài）一揽子新政、房企融（róng）资协调（diào）等（děng）去（qù）库存稳市场（chǎng）政策效（xiào）果进行了分析（xī）评（píng）估（gū）。

01、我国房（fáng）地产去（qù）库存历史经验（yàn）梳理（lǐ）

（1）1998年房地（dì）产去库存。1987年（nián）深圳进（jìn）行了首次（cì）公开土地拍（pāi）卖，标志（zhì）着我国（guó）房（fáng）地（dì）产正式（shì）进入商业化时期（qī）。1991年国（guó）务院（yuàn）在24个省份（fèn）进（jìn）行房（fáng）改（gǎi），房地（dì）产（chǎn）开发投资（zī）高速增长（zhǎng），特别是海南（nán）、广（guǎng）西（xī）北海等地形成了（le）较严（yán）重的（de）房地（dì）产泡（pào）沫（mò）。据统计，海（hǎi）南省当年（nián）闲置土（tǔ）地（dì）18834公（gōng）顷，积（jī）压（yā）资（zī）金（jīn）800亿元（yuán），仅四大国（guó）有商（shāng）业（yè）银（yín）行的（de）坏账就高达300亿元（yuán）。1993年，国务院（yuàn）出（chū）台《关于当前经济（jì）情况（kuàng）和加强（qiáng）宏观调（diào）控（kòng）的意见（jiàn）》（“国16条”），通过提（tí）高（gāo）利（lì）率、收回计划（huá）外（wài）全（quán）部贷款和（hé）拆（chāi）借资（zī）金等措（cuò）施，遏制（zhì）房（fáng）地产开发过热。政（zhèng）策出（chū）台后，房地产泡沫破裂，海南数（shù）千家开发商卷款逃离（lí），留下遍地烂尾楼（lóu）。1995年（nián）底，全国（guó）商（shāng）品房（fáng）累计空置建（jiàn）筑面积（jī）高达5031万平方米（mǐ），房价持（chí）续（xù）下跌。1997年亚（yà）洲金融危机爆发，1998年7月政（zhèng）府为了救市宣布全面（miàn）终止（zhǐ）福（fú）利（lì）分（fèn）房，住（zhù）房分配货币化正式（shì）开始（shǐ）。房地产（chǎn）市场迅（xùn）速（sù）升（shēng）温，很多单位（wèi）抢购房屋分配（pèi）给员（yuán）工，消化了（le）全国（guó）大量空置房（fáng）。

（2）2008年房地（dì）产（chǎn）去（qù）库（kù）存。2001年—2006年，全国房（fáng）价持续（xù）上（shàng）涨（zhǎng），2004年同（tóng）比上（shàng）涨（zhǎng）14.4%。国（guó）家出台一（yī）系列（liè）政策调整房（fáng）地产（chǎn）市场结构，如（rú）增加（jiā）中小（xiǎo）户（hù）型（xíng）比例（lì），第（dì）二（èr）套住（zhù）房首付比（bǐ）例不低于40%，提（tí）高（gāo）房贷利率和（hé）房地（dì）产开（kāi）发项目资本金比例等，2007年房（fáng）地产业（yè）开始（shǐ）降温。2008年，美国（guó）次贷危（wēi）机爆发并升级为全（quán）球金融危机（jī），国内（nèi）高房价立即跳（tiào）水，一线城市大量房（fáng）地产（chǎn）中介倒闭。根据国家电（diàn）网（wǎng）2009年在全国660个（gè）城市的调查（chá），全国（guó）约6540万套住宅的电（diàn）表读数连续6个月（yuè）为0，按每套100平（píng）方米计算，相当（dāng）于2009年住房（fáng）竣工面积（jī）的（de）11.3倍。即使（shǐ）全（quán）国立即停（tíng）工（gōng），房屋（wū）也（yě）足（zú）够（gòu）使（shǐ）用11年。2008年（nián）底（dǐ）中（zhōng）央政府（fǔ）启动“四万（wàn）亿（yì）计划”，大（dà）规模投资（zī）有效（xiào）拉动内（nèi）需（xū），消化了巨大的（de）商（shāng）品房库存。中（zhōng）央财政（zhèng）投（tóu）入493亿元加快（kuài）建设保障（zhàng）性（xìng）安居工程，支持廉租（zū）住（zhù）房建设，加（jiā）快棚（péng）户（hù）区改（gǎi）造。央（yāng）行将个人抵押贷款利率（lǜ）下（xià）限降至基（jī）准利率的70%，首付最低（dī）达20%。2009年（nián）—2010年（nián），全（quán）国房价平（píng）均上涨25%，北（běi）京（jīng）通（tōng）州房（fáng）价上（shàng）涨三（sān）倍，海（hǎi）南（nán）房价（jià）上（shàng）涨（zhǎng）一（yī）倍（bèi）多（duō）。

（3）2015年房（fáng）地产去库存。2010年—2015年（nián），全国房地产市场（chǎng）相对低（dī）迷（mí），闲（xián）置商品房（fáng）数量迅速增加（jiā）。据国（guó）家统（tǒng）计局统（tǒng）计，2015年底我国商品房（fáng）待（dài）售面积69637万平方米，全（quán）年（nián）新（xīn）开（kāi）工房屋140569万（wàn）平（píng）方米（mǐ），估计现房和期房去（qù）化周（zhōu）期分别为23个月（yuè）和4.5年。2015年中（zhōng）央（yāng）经济工作会（huì）议将化解（jiě）房地（dì）产库（kù）存定（dìng）为“国家任务”，提（tí）出加（jiā）快户籍改革带动住房消（xiāo）费，扩大（dà）有效（xiào）需求，发展住房（fáng）租（zū）赁市（shì）场，积（jī）极（jí）推（tuī）进棚改货币化安置。叠加央行降（jiàng）息降准（zhǔn），降低第二套（tào）房首（shǒu）付比例至20%，降低公积金（jīn）贷款门（mén）槛，全国42个（gè）城（chéng）市取（qǔ）消限购（gòu）令并全面推行（háng）公积金（jīn）异地（dì）贷款（kuǎn）业务（wù）等措（cuò）施（shī），对（duì）三四线城市（shì）去库（kù）存（cún）效（xiào）果明（míng）显。2015年—2016年我国棚（péng）户区改（gǎi）造开工1180万（wàn）套（tào），货（huò）币（bì）化（huà）安置比（bǐ）例达28%，阶段性（xìng）解决了房（fáng）地（dì）产（chǎn）库存高企和经（jīng）济（jì）下行（háng）的（de）问题，但（dàn）也（yě）推高了全国特别是三四线（xiàn）城市的房价（jià），加重（chóng）了（le）地方政府（fǔ）及居（jū）民的债务负担。

（4）2023年房（fáng）地产去库存。2018年—2023年（nián），“房（fáng）住不（bú）炒”政策导向（xiàng）持续发力，房地产作为（wéi）投资保值的（de）属性越来（lái）越被淡化（huà）。第（dì）七次（cì）人口普查（chá）显示，2020年（nián）全国家（jiā）庭（tíng）居（jū）住住（zhù）房（fáng）总面（miàn）积（jī）为（wéi）517.2亿平方（fāng）米（mǐ），全国家庭（tíng）拥有（yǒu）住房套数达到14.9亿间，人均住宅拥（yōng）有套数（shù）约1.05套（tào），家（jiā）庭（tíng）住（zhù）房总量10年间增长（zhǎng）了（le）34.3%，空（kōng）置房数（shù）量达到（dào）1.2亿（yì）套。央（yāng）行（háng）数（shù）据显（xiǎn）示，2023年（nián）我国个（gè）人（rén）住（zhù）房贷款（kuǎn）余（yú）额达（dá）到38万（wàn）亿（yì）。2023年7月，中（zhōng）共（gòng）中（zhōng）央政（zhèng）治局会议（yì）提（tí）出房地产市（shì）场供求关系发生（shēng）重大（dà）变化。全（quán）国各（gè）地（dì）一系列重磅宽（kuān）松（sōng）政策（cè）落地，包（bāo）括“认（rèn）房不认贷”、“双限”解（jiě）除（chú）、限价松绑、普宅（zhái）标（biāo）准（zhǔn）优化（huà）、房票安（ān）置（zhì）等（děng）。根据上海易居房地产研究（jiū）院发布（bù）的《2023年全国（guó）百城库存年度报（bào）告》，2023年全国百城库存规（guī）模同比下（xià）降4.8%，终结（jié）了此（cǐ）前（qián）连续50个月库存规模同比正（zhèng）增长的态势。

02、当（dāng）前我国（guó）房（fáng）地（dì）产市场（chǎng）供需（xū）平衡（héng）压（yā）力仍（réng）然较大

（1）商品房（fáng）市场（chǎng）活跃度整体偏弱（ruò）。2023年下半年至（zhì）今，为（wéi）应对（duì）房（fáng）地（dì）产（chǎn）市场供求关系的（de）重（chóng）大（dà）变化，全国各地（dì）开始推行一（yī）系（xì）列去（qù）库存、稳（wěn）市场的房地产政策措施。我国商（shāng）品房市（shì）场（chǎng）呈现温（wēn）和修复态势，但整体（tǐ）看政策（cè）效力（lì）释放（fàng）还需要时（shí）间。据中（zhōng）指研究院统计（jì），2024年上（shàng）半年我国新建商品住（zhù）宅（zhái）月均成（chéng）交面（miàn）积同（tóng）比下降（jiàng）四成（chéng）。其中，一（yī）线城市新建商品住宅成（chéng）交面积（jī）同比（bǐ）下（xià）降三成，部分核（hé）心（xīn）二线城（chéng）市（shì）如成（chéng）都、杭州（zhōu）等（děng）在政（zhèng）策优（yōu）化后（hòu）商品（pǐn）房（fáng）市场活跃（yuè）度有明显（xiǎn）回升，三四线城市房地（dì）产市场面（miàn）临的调（diào）整压（yā）力（lì）仍然（rán）较（jiào）大（dà）。此外，二手房市场表现好（hǎo）于（yú）新房（fáng）市场（chǎng），2024年上半年（nián）重点城市（shì）二（èr）手房成交（jiāo）套数同比下降12.9%，一二线（xiàn）核（hé）心城（chéng）市如（rú）上（shàng）海、深（shēn）圳、杭州等地（dì）区的（de）低总（zǒng）价、小户型房（fáng）源成为二手房（fáng）市场成交（jiāo）主力（lì）。

（2）房（fáng）地产（chǎn）去库存压（yā）力仍然（rán）较（jiào）大（dà）。2023年-2024年（nián）上半年，全国房地产整（zhěng）体延续（xù）弱（ruò）复苏走势，土地（dì）市（shì）场保（bǎo）持低温运行（háng）。2023年全国百（bǎi）城（chéng）房（fáng）地产库（kù）存（cún）规（guī）模（mó）连续11个月同（tóng）比（bǐ）下降，全（quán）年下降比（bǐ）例达（dá）4.8%。2024年上半年全国（guó）房屋（wū）新开工（gōng）面（miàn）积同比（bǐ）下降24.2%，施工面（miàn）积同比（bǐ）下（xià）降11.6%，竣工（gōng）面积（jī）同比下降20.1%。全国供（gòng）地计（jì）划（huá）总（zǒng）量缩减约10%，各（gè）地城市住宅用（yòng）地推出（chū）、成交（jiāo）规（guī）模同比均（jun1）下降，二线、三（sān）四线城市土（tǔ）地出（chū）让金降幅超过四（sì）成（chéng）。重点城市库（kù）存（cún）规模小（xiǎo）幅下行，但由于（yú）房地产市（shì）场（chǎng）需（xū）求整体表现（xiàn）相对（duì）低迷，库存（cún）去化周期仍在延（yán）长。据测（cè）算，当前（qián）全国住房空置（zhì）率（lǜ）达（dá）15%，房（fáng）地产（chǎn）短期（qī）库（kù）存（cún）出清周期为21.3个（gè）月，其中三四线（xiàn）城（chéng）市（shì）出清周期（qī）达30.7个（gè）月（yuè），短期去化压（yā）力仍然较大（dà）。

（3）房企（qǐ）开（kāi）发（fā）投资维（wéi）持（chí）收（shōu）窄（zhǎi）态（tài）势（shì）。在整（zhěng）体（tǐ）经（jīng）济下（xià）行压力（lì）下，2024年（nián）上半年房（fáng）地（dì）产开（kāi）发（fā）企（qǐ）业的到位资金同比（bǐ）下降（jiàng）22.6%，其中（zhōng）利（lì）用外（wài）资（zī）、个人按揭贷款的降幅（fú）分（fèn）别达51.7%、37.7%，企（qǐ）业资金（jīn）链承（chéng）受（shòu）较大压（yā）力。全国（guó）房（fáng）地产开（kāi）发投资（zī）额（é）同比（bǐ）下降10.1%，其（qí）中投资额降幅最小的是（shì）东部地区（5.6%），西部地区和（hé）东北地区（qū）投资（zī）额下滑幅（fú）度（dù）均超过19%。2021年以（yǐ）来，商（shāng）业（yè）银（yín）行为应（yīng）对（duì）房地产企业（yè）和投机炒房（fáng）群体杠杆风险，一度（dù）停止对房企的信贷支持（chí），房企融资端迅（xùn）速（sù）收敛（liǎn）。而近一年在（zài）国家（jiā）利好政策刺激下，商业银（yín）行又逐（zhú）步加大（dà）“白名单”项目融资支（zhī）持。2023年底，六（liù）大（dà）国（guó）有银行和十余（yú）家股（gǔ）份（fèn）制商业银（yín）行财（cái）报显示，房（fáng）企不（bú）良贷（dài）款规（guī）模合计达2954亿（yì）元（yuán），占到所有（yǒu）不良贷款规模的22%。受（shòu）房企（qǐ）高（gāo）负债和房地产市场（chǎng）需求不（bú）足影（yǐng）响，银行（háng）贷款支撑房（fáng）地产开发（fā）仍然（rán）偏向于（yú）“不敢贷、不愿（yuàn）贷（dài）”，房地产投资收窄（zhǎi）态（tài）势尚（shàng）未扭转（zhuǎn）。

03、当前（qián）我（wǒ）国去库（kù）存稳（wěn）市场政（zhèng）策效果初（chū）步（bù）显现

（1）保（bǎo）障性住（zhù）房建（jiàn）设拉动房地产（chǎn）开发（fā）投资。保障性住房（fáng）规划建设（shè）、城中村改造和“平急两用（yòng）”公共基（jī）础设施建设等是构（gòu）建房地产发（fā）展新（xīn）模式（shì）的重（chóng）大举措，有效（xiào）发（fā）挥了引导（dǎo）和（hé）释放内需的（de）作（zuò）用。当（dāng）前中央和地（dì）方政（zhèng）府（fǔ）通过抵（dǐ）押补充（chōng）贷（dài）款、专（zhuān）项债（zhài）、财政补贴以及资产证券化（huà）、REITs等（děng）多重（chóng）政策措施（shī）及市场（chǎng）化工（gōng）具（jù），为保（bǎo）障（zhàng）性住房建设（shè）工程等提（tí）供总计超万亿（yì）资金（jīn）支（zhī）持（chí），带（dài）动房地产（chǎn）相（xiàng）关领（lǐng）域投（tóu）资（zī）消费（fèi）。如国（guó）家开（kāi）发银行和中（zhōng）国农业发（fā）展（zhǎn）银行目前已发放城中村（cūn）改造（zào）专项（xiàng）借（jiè）款1800多亿（yì）元（yuán）。国家统（tǒng）计（jì）局（jú）数据（jù）显（xiǎn）示，2024年一（yī）季度保障房建设、城中（zhōng）村（cūn）改造等（děng）拉（lā）动（dòng）房（fáng）地产开发（fā）投资0.6个百（bǎi）分点。以（yǐ）深（shēn）圳为（wéi）例，2023年底（dǐ）首批13个配售（shòu）型保（bǎo）障（zhàng）性住房项目（mù）集（jí）中（zhōng）开工，房源合（hé）计（jì）1万余（yú）套，拉动总投资约125亿元（yuán）。

（2）盘（pán）活住房和土地（dì）存量化解房（fáng）地（dì）产（chǎn）风（fēng）险（xiǎn）。当前（qián）我国房地产市场整（zhěng）体需求偏弱，盘活存量是（shì）化（huà）解房地产（chǎn）风险的关键。2024年以（yǐ）来，国家进一（yī）步推动（dòng）住房“收旧换新（xīn）”“以（yǐ）购代建”，鼓励地方政府以需（xū）定购，组织（zhī）国资平台（tái）以（yǐ）合（hé）理价（jià）格收购（gòu）一（yī）部分存量（liàng）商品（pǐn）住房用（yòng）作（zuò）保（bǎo）障性住房。央行（háng）提出设（shè）立3000亿元保（bǎo）障性住房再贷款（kuǎn），鼓（gǔ）励引（yǐn）导金融机（jī）构按照（zhào）市（shì）场化、法治化原（yuán）则，支持地方国有（yǒu）企业以合（hé）理（lǐ）价（jià）格（gé）收（shōu）购（gòu）已（yǐ）建（jiàn）成未出售商品房，用作配售型或（huò）配租型保障（zhàng）性住房。郑州（zhōu）、南京、珠（zhū）海（hǎi）等地国有企业（yè）已（yǐ）先行先试，通过直接收购（gòu）、以旧换新等方式（shì）参与存量房去化，目前已公布计划（huá）收（shōu）购（gòu）住房超（chāo）过（guò）1万（wàn）套。此外，各地（dì）政（zhèng）府（fǔ）积极盘（pán）活存量土地资（zī）产（chǎn），如（rú）湖（hú）北襄阳依法收回闲置土（tǔ）地，允许（xǔ）采（cǎi）取“收回（huí）—供（gòng）应（yīng）”并行方（fāng）式简化（huà）程序，办理规划和供地（dì）手（shǒu）续（xù）；黄冈（gāng）支（zhī）持（chí）“商改住”“商（shāng）改（gǎi）公”土地规划（huá）调整（zhěng）。国有（yǒu）企业（yè）土（tǔ）地资产盘（pán）活专项基金设立，总规模300亿元，将（jiāng）通（tōng）过项目直（zhí）投和设（shè）立（lì）子基（jī）金方（fāng）式开展投资（zī），打造“政府出政（zhèng）策+国（guó）企出资（zī）源（yuán）+基金出资金”合作范式。

（3）房（fáng）贷（dài）新（xīn）政（zhèng）“组合（hé）拳”提升市场（chǎng）活跃（yuè）度（dù）。当前，各地（dì）密集出台房（fáng）贷一揽子（zǐ）新政，降低（dī）消（xiāo）费者购（gòu）房门槛，减轻（qīng）其（qí）还贷压（yā）力，让更（gèng）多有效（xiào）需求（qiú）加快（kuài）入市（shì）。2024年（nián）5月央行宣布降（jiàng）低全（quán）国层面个人住房（fáng）贷款（kuǎn）最（zuì）低首付比（bǐ）例、取消个（gè）人住房贷（dài）款利率政策下（xià）限、下调（diào）个人住（zhù）房公（gōng）积（jī）金（jīn）贷款利率（lǜ）0.25个百分点（diǎn），此后广州、上（shàng）海、西安、重庆等多个（gè）地市相（xiàng）继出（chū）台落地（dì）配（pèi）套政（zhèng）策。此（cǐ）外，全国各重（chóng）点（diǎn）城市（shì）陆（lù）续取（qǔ）消商品（pǐn）住（zhù）房限购及限售年（nián）限，目前（qián）仅有（yǒu）北（běi）京、上（shàng）海、广州、深（shēn）圳（zhèn）、三（sān）亚、天津（jīn）等地未全（quán）面取（qǔ）消限购。2023年（nián）以（yǐ）来全国约（yuē）30个（gè）城（chéng）市推出房（fáng）票（piào）安置政策，包（bāo）括（kuò）贵（guì）阳（yáng）、南京、厦（xià）门（mén）、青岛、宁波、广州（zhōu）等一二（èr）线及省会（huì）城（chéng）市（shì），有（yǒu）效减轻城中（zhōng）村改造前（qián）期财政资金投入的（de）巨大压力（lì），在（zài）保障民生的基础上创造大量购（gòu）房需（xū）求，带动房地产销售市场企（qǐ）稳（wěn）回升、去（qù）化（huà）库存（cún）。

（4）融资“白名单”为房企提供精（jīng）准支持（chí）。2022年（nián）央行（háng）推出3500亿（yì）元（yuán）“保（bǎo）交楼”专项借（jiè）款，设立（lì）2000亿（yì）元“保交（jiāo）楼”贷款支持（chí）计划和（hé）1000亿（yì）元（yuán）租赁住房贷款（kuǎn）支（zhī）持计划（huá），目前保交楼专项借款已全（quán）部投放到（dào）项（xiàng）目。2024年（nián）上半（bàn）年，城市房地（dì）产（chǎn）融（róng）资协（xié）调机制在全国多地大面积铺开（kāi），进一步从供给（gěi）端为（wéi）合规房地产项目（mù）提供精准资金支持。住建部数据（jù）显示，全国31个省份（fèn）312个地级及以（yǐ）上城（chéng）市建（jiàn）立了城（chéng）市房地（dì）产（chǎn）融资协（xié）调（diào）机（jī）制（zhì），各地商业银行按（àn）内部（bù）审批（pī）流程审（shěn）批（pī）通（tōng）过“白名（míng）单”房地产（chǎn）项目6000多（duō）个，贷款（kuǎn）金（jīn）额（é）近万亿元。如广东商业银行机（jī）构共为（wéi）两批（pī）次307个（gè）“白名（míng）单（dān）”项目授信933亿元，已提（tí）供融（róng）资393亿元，其中（zhōng）民营（yíng）房（fáng）企项目数（shù）达（dá）到93%。安（ān）徽、重庆（qìng）构（gòu）建项目信息共享（xiǎng）、共同督（dū）导审（shěn）批工作机（jī）制（zhì），湖北提（tí）出（chū）“应贷（dài）尽贷”“快审快（kuài）贷（dài）”，提高融（róng）资落地率，三（sān）省“白名单”项（xiàng）目（mù）实际（jì）放款（kuǎn）金（jīn）额占授信金（jīn）额比例均超（chāo）过50%，房（fáng）企融资环（huán）境正在修复。