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房地（dì）产（chǎn）是宏（hóng）观（guān）经（jīng）济研究的重要（yào）领域（yù），深入研（yán）判（pàn）房（fáng）地产（chǎn）发展历史、走（zǒu）势（shì）和（hé）相关因（yīn）素，在当前（qián）具有（yǒu）很（hěn）强的现实意义。本（běn）文《我国（guó）商（shāng）业地产（chǎn）市场（chǎng）走势及未来（lái）新增长点分析》是（shì）房（fáng）地产（chǎn）系列研（yán）究之四，研（yán）究（jiū）梳（shū）理（lǐ）了当前我国商业地（dì）产（chǎn）存量市场（chǎng）和（hé）增量市（shì）场以（yǐ）及供（gòng）给侧和（hé）需求（qiú）侧（cè）走势（shì），结合发达国（guó）家（jiā）商（shāng）业（yè）地产发展经（jīng）验判断我国（guó）商业（yè）地产（chǎn）市（shì）场（chǎng）正从“项（xiàng）目（mù）开（kāi）发阶段”转向（xiàng）“不动（dòng）产投资（zī）阶段”，并根据党的二十（shí）届三（sān）中全会精神提（tí）出未（wèi）来商业地产（chǎn）发展（zhǎn）的（de）新（xīn）方向。

01、商业（yè）地产增（zēng）量市场供给（gěi）侧下行（háng），短期内难以触底（dǐ）企稳（wěn）

当前，商业地产（chǎn）销售、新（xīn）开工（gōng）、融（róng）资、拿地、投资和（hé）投资回报率（lǜ）等指标（biāo）均延续（xù）下行态（tài）势。

第一，今年上半年，商办（bàn）新（xīn）房市场房地（dì）产（chǎn）开发投资（zī）额（é）为5771亿元，同（tóng）比下（xià）降9.4%；新开（kāi）工面（miàn）积（jī）为3345万平方（fāng）米，同比下（xià）降22.6%；销售面积（jī）为4055万平方米，同比下降（jiàng）3.7%；销售（shòu）额为（wéi）4400亿元，同（tóng）比下（xià）降8.6%。分城（chéng）市能级来看（kàn），一线城市（shì）商（shāng）业地产销售（shòu）占全（quán）国的比（bǐ）重快速上升，二（èr）三四（sì）线（xiàn）城市商业地（dì）产企（qǐ）业（yè）经（jīng）营（yíng）业（yè）务（wù）持（chí）续（xù）收（shōu）缩。

第二，今年（nián）上半年（nián），全国300城商办（bàn）用地推出及成交面（miàn）积总体平（píng）稳（wěn），但土地（dì）供需均（jun1）处于近（jìn）十年来（lái）的低位。全国（guó）300城纯商（shāng）办用（yòng）地推出面积（jī）为4778万（wàn）平（píng）方（fāng）米，成交（jiāo）面（miàn）积（jī）为4177万平方（fāng）米，与去年同期（qī）相比，基本（běn）保持平（píng）稳（wěn）。分城（chéng）市能（néng）级来（lái）看，一（yī）线城市因推（tuī）地（dì）较（jiào）少，商办（bàn）用地成交量（liàng）有（yǒu）所下降，二（èr）线城（chéng）市（shì）在低（dī）基（jī）数下，同比增（zēng）长有所恢复，三四线城市同比小（xiǎo）幅回（huí）落（luò）。

图1  全国（guó）300城纯商办（bàn）用地推出面（miàn）积和（hé）成（chéng）交（jiāo）面（miàn）积（单位（wèi）：万平方米）

第（dì）三，今（jīn）年（nián）上（shàng）半年，房地产行（háng）业债券（quàn）融资金额（é）为（wéi）2791.6亿元，同比下降26.9%，降（jiàng）幅有所扩大，其（qí）中，信（xìn）用债（zhài）发（fā）行规模为（wéi）1827.3亿（yì）元，同比（bǐ）下降（jiàng）21.9%，仍是融资主力（lì）；ABS融资规模为（wéi）914.2亿元（yuán），同（tóng）比（bǐ）下降（jiàng）33.3%，平（píng）均发行（háng）期限（xiàn）为（wéi）8.7年，期（qī）限明显延长，商业地产（chǎn）抵押证券发（fā）行占比（bǐ）超（chāo）过1/3。截至2023年末（mò），在A股（gǔ）上（shàng）市（shì）的商业（yè）地产开（kāi）发商净（jìng）资产收（shōu）益率均值水平为-10%，连（lián）续第二年出（chū）现负值，跌幅较（jiào）2022年末扩大（dà）4个百分点（diǎn），这也是过去五年（nián）以来投资（zī）回报表（biǎo）现较差的（de）时期。

02、商业地（dì）产存量市场（chǎng）需求侧温（wēn）和复苏，供大于求的总体态（tài）势（shì）未改变

今年上半年（nián），国内消（xiāo）费市场延（yán）续（xù）恢（huī）复态势，餐（cān）饮消（xiāo）费、服务消（xiāo）费（fèi）表现优于商品零售（shòu），商业街（jiē）及（jí）商圈商铺（pù）租金（jīn）小幅（fú）上（shàng）涨（zhǎng），但涨幅（fú）较2023年（nián）下半年有所收窄。中（zhōng）指（zhǐ）研究（jiū）院（yuàn）数（shù）据（jù）显示，今年（nián）上半年（nián），全国（guó）重（chóng）点城市100条商业（yè）街商（shāng）铺为（wéi）样（yàng）本的（de）百街商（shāng）铺平均租金为24.37元（yuán）/平方米（mǐ）/天，同（tóng）比上涨0.09%；百（bǎi）MALL商（shāng）铺平（píng）均（jun1）租金为27.17元/平（píng）方（fāng）米（mǐ）/天，同比上（shàng）涨（zhǎng）0.25%，涨幅（fú）较2023年下半（bàn）年收窄（zhǎi）。今年下半年（nián），各级政府将（jiāng）进一步加（jiā）大国（guó）内消（xiāo）费刺激力度，消（xiāo）费（fèi）市场有望（wàng）加快（kuài）恢复，重（chóng）点城市商铺（pù）租赁市（shì）场或（huò）延续温（wēn）和复（fù）苏（sū）态势（shì），租金（jīn）或保持（chí）平稳。

图2  全国百街（jiē）商铺（pù）和（hé）百MALL商铺平（píng）均租（zū）金（jīn）

（单（dān）位：元（yuán）/平（píng）方米/天）

今年上半（bàn）年（nián），重点城市主要（yào）商圈写字楼租（zū）金延（yán）续（xù）下跌趋势，业主通过以价换量方式降（jiàng）低（dī）写（xiě）字楼空置率。根据中（zhōng）国（guó）房地（dì）产指数（shù）系统写字（zì）楼租（zū）金指数对全国重点城（chéng）市（shì）主（zhǔ）要商（shāng）圈写（xiě）字（zì）楼（lóu）租（zū）赁样本的调（diào）查数据，2024年（nián）二季度，全（quán）国重（chóng）点（diǎn）城市（shì）主（zhǔ）要商圈写（xiě）字楼平（píng）均租金为（wéi）4.67元（yuán）/平（píng）方米/天（tiān），环（huán）比（bǐ）下降0.29%，上（shàng）半（bàn）年累计下（xià）降0.76%。展（zhǎn）望今年（nián）下半年（nián），写（xiě）字楼市场仍（réng）处（chù）于（yú）筑底（dǐ）阶段，短（duǎn）期内（nèi）租金难以企稳。

图（tú）3  全国15个重点城市（shì）主（zhǔ）要商圈写（xiě）字楼平（píng）均租金

（单位：元/平方米（mǐ）/天）

03、商办大（dà）宗交易市场（chǎng）保（bǎo）持活跃，部分房企（qǐ）折（shé）价销售资产优化（huà）现金流

今年（nián）上（shàng）半（bàn）年，商（shāng）办大宗交易市场保（bǎo）持活（huó）跃（yuè），但（dàn）买方投资（zī）行为相对谨慎（shèn），交易（yì）金额（é）同比下降。中指研（yán）究院监测数（shù）据显示，今年1-5月商办大宗交（jiāo）易额为（wéi）369亿元，同（tóng）比（bǐ）下降32%。其中，一（yī）线（xiàn）城市交易额（é）为（wéi）181亿（yì）元（yuán），北京交易（yì）额接近100亿（yì）元，上海超（chāo）过70亿元（yuán）；二（èr）线（xiàn）城市交易额为（wéi）137亿（yì）元（yuán），成都、沈（shěn）阳交易（yì）额（é）相对较大（dà），均在40亿元（yuán）以上；三（sān）四（sì）线城（chéng）市交易额为（wéi）52亿元，泉（quán）州、江（jiāng）门交易额在10亿元（yuán）以上（shàng）。

图4  2023年（nián）1-5月（yuè）和2024年1-5月商（shāng）办大宗交易结构（gòu）

房企资金承压、折（shé）价（jià）销售资产、优化现金流（liú）仍（réng）是主力。根据披露（lù）卖家的（de）交（jiāo）易（yì）数（shù）据测（cè）算，卖家为（wéi）内资（zī）房地产（chǎn）企业（yè）的交易宗（zōng）数占比（bǐ）超过40%。伴随（suí）着房（fáng）地（dì）产行业下（xià）行的持续，部分（fèn）企业（yè）的（de）出险（xiǎn）资（zī）产（chǎn）流（liú）入法（fǎ）拍市场（chǎng），以较低折扣出让（ràng）。根（gēn）据（jù）中（zhōng）指（zhǐ）研究（jiū）院数据统（tǒng）计，今年1-5月，成交（jiāo）价格在1亿（yì）元（yuán）及（jí）以（yǐ）上（shàng）的法拍共71宗（zōng），其中商业地（dì）产（chǎn）标的（de）（含综合体（tǐ）、零售（shòu）商业、写字楼（lóu）、酒店等）和（hé）工业类（lèi）标（biāo）的（de）（含厂（chǎng）房、物（wù）流仓（cāng）储等）合（hé）计共（gòng）35宗，占比约（yuē）50%，部分资产成交（jiāo）价格甚（shèn）至低于评估价格（gé）的6折（shé）。

04、我（wǒ）国（guó）商业（yè）地产正（zhèng）从（cóng）“项目开发（fā）阶（jiē）段”转向“不（bú）动产（chǎn）投资（zī）阶（jiē）段”

根据发（fā）达国（guó）家商（shāng）业（yè）地产发（fā）展（zhǎn）经（jīng）验（yàn），大（dà）致可划分（fèn）为项（xiàng）目开发（fā）阶（jiē）段、不（bú）动产投资阶（jiē）段（duàn）（物（wù）业（yè）自（zì）持（chí）阶（jiē）段）和（hé）资产（chǎn）证券（quàn）化阶段（duàn）（房（fáng）地（dì）产信（xìn）托投资（zī）基金阶段）。

项目开发（fā）阶段（duàn）：房地产（chǎn）企业（yè）以开发（fā）销（xiāo）售模式（shì）为（wéi）主，通（tōng）过开发（fā）销售（shòu）、回笼资金、扩大再生产来完成（chéng）房（fáng）地（dì）产企业（yè）原始积累（lèi）。在该模（mó）式（shì）下，出于（yú）销（xiāo）售（shòu）目（mù）标快速达成（chéng）的需要，房地产企（qǐ）业追求短期现金（jīn）流，商业地产（chǎn）经营本（běn）质被忽略，最终导致部分零售商业的经（jīng）营（yíng）状（zhuàng）况出现（xiàn）问（wèn）题。

不动产投资阶段（duàn）（物业自持阶段（duàn））：房（fáng）地产企业完成（chéng）原始资（zī）本（běn）积累后（hòu），资（zī）本和人（rén）才队伍（wǔ）均升级到一个更高的水（shuǐ）平，具（jù）备了较高（gāo）的（de）经营管（guǎn）理（lǐ）能（néng）力。在项目（mù）开发阶（jiē）段后期发展空间缩小导（dǎo）致收益压缩（suō），以（yǐ）及意识（shí）到（dào）短期（qī）开（kāi）发销售的弊端后，房（fáng）地（dì）产企业经营模式由（yóu）短期（qī）开发销售模（mó）式（shì）逐（zhú）渐转向长期持有模式，开发完（wán）成的商业地产项目采（cǎi）取自持出租（zū）、只（zhī）租不售和（hé）租售并行等方式（shì），通过统一的（de）业态（tài）规划（huá）和招租运（yùn）营，不断（duàn）提升管（guǎn）理服务（wù）水（shuǐ）平，获取长期（qī）稳（wěn）定（dìng）的持（chí）续收益。在该阶段（duàn），房（fáng）地产（chǎn）企（qǐ）业从（cóng）“开（kāi）发商”角色转向“运（yùn）营商”角色。

资（zī）产（chǎn）证券化阶段（不（bú）动产（chǎn）投资信（xìn）托（tuō）基金（jīn）阶（jiē）段）：商业地产的资产证券化是指商（shāng）业地（dì）产企业把自（zì）身（shēn）项目经营的现金流，通过打（dǎ）包、切割、增（zēng）信、报审（shěn）方式，变（biàn）成证券交（jiāo）易（yì）所发（fā）行证券，卖给投（tóu）资者（zhě）和投资机（jī）构，把（bǎ）企（qǐ）业经营（yíng）的（de）未（wèi）来现金流提前收取以进行企业（yè）再投资（zī）的过程（chéng），是直（zhí）接（jiē）融资手段。企（qǐ）业（yè）通（tōng）过实（shí）施（shī）商业地产资（zī）产证券（quàn）化（huà）方（fāng）案（àn），可以从资产管理（lǐ）的（de）角（jiǎo）度（dù），对企业资产（chǎn）进行审（shěn）视和（hé）盘（pán）点（diǎn），并（bìng）不断优化（huà）和取舍，达（dá）到追求合（hé）理投资（zī）回报（bào）的目的。

在（zài）发（fā）达（dá）国家（jiā），商业不动产（chǎn）领域的开发（fā）商、运营商（shāng）、物（wù）业（yè）管理商和投资者的分工明确、协作流畅（chàng），构成了产业（yè）生态（tài）的闭环体（tǐ）系，但我国（guó）房地产开发（fā）商仍（réng）处于（yú）一人涉（shè）多角的（de）状态，缺（quē）乏（fá）完整（zhěng）的（de）配套制度和运营体（tǐ）系（xì）。可（kě）以（yǐ）说，我国商业（yè）地产仍（réng）处（chù）于较初级（jí）的发展阶（jiē）段（duàn），正在从“项目开发（fā）阶（jiē）段”向“不（bú）动（dòng）产（chǎn）投（tóu）资（zī）阶段”转（zhuǎn）型（xíng），自持（chí）型商业地产尚（shàng）未（wèi）变成（chéng）主流，部（bù）分（fèn）顶（dǐng）尖商业地产（chǎn）开发（fā）商率（lǜ）先进（jìn）入自持阶段。此外，目（mù）前不动产（chǎn）投资信（xìn）托基金（jīn）（REITs）逐步兴（xìng）起，部分房地产（chǎn）头（tóu）部企业开（kāi）始探索尝试，但（dàn）我（wǒ）国（guó）商业地产资产（chǎn）证券化知（zhī）识普及度（dù）不高、专（zhuān）业（yè）人才不足、融资工（gōng）具使用水平较低（dī），税收（shōu）和（hé）法律体系（xì）仍需进一步（bù）完（wán）善。

05、新（xīn）发（fā）展格局下商业地产市（shì）场面临三大转（zhuǎn）变

在（zài）经历了（le）数十年（nián）快速（sù）城（chéng）市化和经济高速增（zēng）长（zhǎng）后，经济开（kāi）始从“资产时代”走（zǒu）向“现金流时代”。“资产（chǎn）时代”强调（diào）资产负债表（biǎo）扩（kuò）张（zhāng）和资产规模（mó）增加（jiā），“现金流时代”强（qiáng）调资产收益率和现金流（liú）回（huí）报（bào）。在“现金流时代”，如何（hé）更（gèng）好地发挥规模（mó）经济（jì）优势和（hé）品（pǐn）牌塑（sù）造价值（zhí）、提（tí）高（gāo）租（zū）金（jīn）溢价（jià）水平（píng）是商业（yè）地产市场成功的关（guān）键。商业地产（chǎn）开发属（shǔ）性（xìng）已（yǐ）经弱化（huà），商业属性和（hé）资（zī）管（guǎn）属（shǔ）性（xìng）正（zhèng）在（zài）凸（tū）显。结合发达（dá）国家经（jīng）验，当前（qián）我国商业（yè）地（dì）产市场（chǎng）面临（lín）三大（dà）转（zhuǎn）变：一（yī）是从（cóng）开（kāi）发转向服（fú）务，注重（chóng）用（yòng）户需求端（duān）的动（dòng）态变化，在供给端实（shí）现精（jīng）准（zhǔn）匹配；二（èr）是（shì）从（cóng）粗（cū）放式运营（yíng）转向（xiàng）精细化运营，通过（guò）拥抱（bào）新技术、新（xīn）模式、创新（xīn）应用场景等（děng）方（fāng）式（shì）来（lái）最大（dà）化挖掘项目（mù）潜在价（jià）值；三（sān）是从经营价值（zhí）转向品牌价值（zhí），从主题概（gài）念、产品内容（róng）、经营模（mó）式（shì）、商业空间和（hé）营（yíng）销推（tuī）广（guǎng）等（děng）方面（miàn）着（zhe）手，以有（yǒu）效解（jiě）决当（dāng）前优质资产缺（quē）失（shī）以（yǐ）及存（cún）量资产（chǎn）运（yùn）营效率低下等问题。

06、党的二（èr）十（shí）届三中全会后商业（yè）地产（chǎn）发展的（de）关键词（cí）

党的（de）二十届三中全（quán）会指（zhǐ）出，完（wán）善扩（kuò）大消（xiāo）费（fèi）长（zhǎng）效机制，减少限制性措施（shī），合（hé）理增（zēng）加（jiā）公共（gòng）消费，积极推（tuī）进（jìn）首发经济（jì），培育（yù）新的消费增长点（diǎn），大力（lì）发展数字消费、绿色消费、健康（kāng）消费等新（xīn）兴（xìng）消费模（mó）式（shì），积极培育（yù）智能（néng）家居、文娱旅（lǚ）游、体（tǐ）育赛事、国货“潮（cháo）品”等新（xīn）的（de）消费增长（zhǎng）点（diǎn），为（wéi）商（shāng）业地产发（fā）展指明了新的方向。特（tè）色、城市（shì）更新、城（chéng）乡融合、EOD、新技术和（hé）新（xīn）业态等成为未（wèi）来（lái）商业地产发展的关键词。

第一（yī），特色成为刚（gāng）需（xū），商（shāng）业（yè）地（dì）产需植入（rù）特色主（zhǔ）题、特（tè）色（sè）场景、特色（sè）业态（tài）和特色（sè）建筑来打好（hǎo）“特（tè）色牌”。正如全会所指（zhǐ）出的，当前以（yǐ）发布新品、开（kāi）设首店等（děng）为（wéi）代（dài）表（biǎo）的首（shǒu）发（fā）经（jīng）济（jì）成（chéng）为激活消费新动能的（de）重要形态（tài），要因地制宜积极（jí）推（tuī）进（jìn），培育壮大（dà）新型（xíng）消（xiāo）费。首发经济是指（zhǐ）企（qǐ）业（yè）发布新产（chǎn）品，推（tuī）出新业（yè）态（tài）、新模式、新服务、新技（jì）术，开设首店（diàn）等经（jīng）济活动（dòng）的总（zǒng）称，涵盖了企业（yè）从产（chǎn）品或服务的首次发布、首次展（zhǎn）出到（dào）首次落地开（kāi）设门（mén）店、首（shǒu）次（cì）设（shè）立研发中心，再到设立企（qǐ）业（yè）总（zǒng）部的链式发（fā）展（zhǎn）全过程。首（shǒu）发经济具有时（shí）尚、品质、新（xīn）潮（cháo）等特征，是符（fú）合消费升级（jí）趋势和高质量发展要（yào）求的（de）一种经济形态，是（shì）一个地区（qū）商业活力、消费实（shí）力（lì）、创（chuàng）新（xīn）能力、国际（jì）竞争力（lì）、品牌（pái）形（xíng）象和（hé）开放（fàng）度（dù）的重（chóng）要（yào）体（tǐ）现。在新时（shí）代（dài），特色（sè）类地（dì）产项（xiàng）目将成为（wéi）城（chéng）市商业（yè）地产发展的新蓝海（hǎi），通过聚焦（jiāo）“特色”，增强（qiáng）项目（mù）活力（lì）与发（fā）展动（dòng）力。

第二，在存量时代，城市更（gèng）新和老（lǎo）旧（jiù）项（xiàng）目（mù）改造是商（shāng）业地（dì）产主旋律（lǜ）。全会明（míng）确提出，构（gòu）建城乡统一的（de）建（jiàn）设用地（dì）市场，依法维（wéi）护进城落（luò）户农民的（de）土（tǔ）地承包权（quán）、宅基地（dì）使（shǐ）用权、集体收益分（fèn）配权，探索建立（lì）自愿有偿退出的办（bàn）法（fǎ），深（shēn）化土地制（zhì）度改革，优化城市工商业土地（dì）利（lì）用（yòng），加快发展（zhǎn）建（jiàn）设用地二级市（shì）场（chǎng），推动土地（dì）混合（hé）开发利用（yòng）、用（yòng）途（tú）合理（lǐ）转换，盘活存（cún）量土地和低（dī）效用地，开（kāi）展（zhǎn）各（gè）类（lèi）产业园（yuán）区用地（dì）专项（xiàng）治理，制定工（gōng）商（shāng）业（yè）用地（dì）使用权（quán）延（yán）期和（hé）到（dào）期后续（xù）期（qī）政（zhèng）策。在存量（liàng）时（shí）代，核心（xīn）城市（shì）可供开发的土地越来越少（shǎo），城市更新和存量改造将成为商业地（dì）产（chǎn）的主旋（xuán）律，预计进度将（jiāng）进（jìn）一步加快。

第三，城乡融合背（bèi）景（jǐng）下，县级城市商业（yè）地（dì）产开发（fā）将（jiāng）成为新赛道。全会明确（què）提（tí）出，城乡融合发展是中国（guó）式（shì）现代化的必然要求。近年来，主要城（chéng）市（shì）的商业地产已经（jīng）显现出过剩迹（jì）象（xiàng），倒（dǎo）逼（bī）房（fáng）地产（chǎn）企业（yè）转向（xiàng）县级城（chéng）市的（de）新赛（sài）道。县级城市经（jīng）济基础良好，消费（fèi）潜力较大，商业配套等日（rì）常消费需（xū）求明确（què），预计（jì）在（zài）城乡融合发展的趋（qū）势下（xià），因地（dì）制宜开（kāi）发（fā）县级（jí）城市商业地（dì）产（chǎn）将成为地（dì）产发展（zhǎn）新（xīn）赛道。

第四（sì），基于EOD理念的商业化（huà）改造将成（chéng）为（wéi）商业地（dì）产增长（zhǎng）新模（mó）式（shì）。全会（huì）明确提出，完善生（shēng）态（tài）文明制（zhì）度（dù）体（tǐ）系（xì），健（jiàn）全生（shēng）态环境（jìng）治（zhì）理体系（xì），为（wéi）EOD模式发（fā）展提供（gòng）了政（zhèng）策（cè）支持（chí）。商（shāng）业地产主动拥抱EOD理（lǐ）念（niàn），通过空（kōng）间设计结合环境（jìng）、消费（fèi）者与服务，将自（zì）然（rán）环境（jìng）、生态场（chǎng）景（jǐng）与（yǔ）建（jiàn）筑语言充分聚（jù）合（hé），形（xíng）成（chéng）无（wú）界的生态（tài）商业消费环（huán）境，而（ér）愉悦体（tǐ）验（yàn）感（gǎn）反哺可持（chí）续消费力（lì），将（jiāng）成为（wéi）房地（dì）产开（kāi）发企业（yè）与运营商（shāng）重点打（dǎ）造的方向，从（cóng）而实现商业繁荣与生（shēng）态（tài）环境治（zhì）理（lǐ）的双（shuāng）赢。

第五（wǔ），科（kē）技赋能（néng）商（shāng）业地产，通（tōng）过（guò）差异（yì）化（huà）突（tū）围寻找（zhǎo）新增（zēng）长（zhǎng）点（diǎn）。全会明（míng）确（què）提出，强化企（qǐ）业科技创（chuàng）新主体地位（wèi），建立培育壮大（dà）科技（jì）领军企业（yè）机（jī）制，深（shēn）化（huà）科技（jì）体（tǐ）制改（gǎi）革，优（yōu）化重大（dà）科技（jì）创新组织（zhī）机制，统筹强化（huà）关键核心（xīn）技术攻关，推（tuī）动（dòng）科（kē）技创新力（lì）量（liàng）、要（yào）素配置（zhì）、人才队伍体（tǐ）系化、建制（zhì）化、协（xié）同化。在（zài）该背景下（xià），中（zhōng）小（xiǎo）型科（kē）技企业加速崛起，新技术、新（xīn）产业、新业态、新（xīn）模（mó）式（shì）也将为商（shāng）业地产拓（tuò）展新增长点带来新机（jī）遇（yù）。“科（kē）技+艺术（shù）”造景（jǐng）、“科技+主题”场景、“科技（jì）+品牌”业（yè）态（tài）、“科技+服务（wù）”应用（yòng）、“科技+运营”管理（lǐ）等均可帮助（zhù）商业（yè）地产实（shí）现（xiàn）差（chà）异化（huà）突围。

注（zhù）：本文数据（jù）主要来（lái）自中指研究院（yuàn）