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9月（yuè）24日（rì），中国（guó）人民银行行长潘功胜在国新办（bàn）新闻（wén）发（fā）布（bù）会上（shàng）宣布（bù），降低（dī）存量（liàng）房（fáng）贷（dài）利（lì）率和（hé）统一房（fáng）贷最低（dī）首付比例（lì），引（yǐn）导（dǎo）商业银行（háng）将存量房贷利率（lǜ）降（jiàng）至（zhì）新（xīn）发（fā）放房贷利（lì）率附近（jìn），预（yù）计平均降幅在0.5个百分点左右，统一首（shǒu）套（tào）房和（hé）二套（tào）房的房贷最低（dī）首（shǒu）付（fù）比例，将全（quán）国层（céng）面的（de）二套房贷款最（zuì）低首付比例（lì）由25%下调至15%。“5·17”房地产新（xīn）政（zhèng）后（hòu），全国多数城（chéng）市（shì）首套房（fáng）贷（dài）利（lì）率已降（jiàng）至3.1%—3.5%之间，部分地（dì）区（qū）首套房贷利率（lǜ）最低降至“2字头（tóu）”。存量房（fáng）贷（dài）利（lì）率方面，根据（jù）2023年（nián）第四（sì）季（jì）度（dù）中国（guó）货币政策执（zhí）行报（bào）告（gào），已有超（chāo）过23万亿元（yuán）存量房贷的利（lì）率完（wán）成（chéng）下调，调整（zhěng）后加（jiā）权（quán）平（píng）均（jun1）利率为4.27%，如再（zài）下降0.5个百（bǎi）分点，将（jiāng）达（dá）到（dào）3.77%左右。增（zēng）量（liàng）房贷利率（lǜ）与（yǔ）存量房（fáng）贷（dài）利率差距进（jìn）一（yī）步（bù）缩小（xiǎo），将（jiāng）有效降低存（cún）量房群（qún）体的（de）“不公平（píng）感”和减轻（qīng）利息负担（dān），缓解居民提（tí）前还贷冲（chōng）击（jī），释放公众投资和消费（fèi）动（dòng）力。

一、上半年（nián）银行个（gè）人房（fáng）贷（dài）业务（wù）整（zhěng）体承压

（一（yī））银行个（gè）人住（zhù）房贷款余额普（pǔ）遍（biàn）减少

根（gēn）据上（shàng）市（shì）银（yín）行2024年半年报梳理（lǐ）发（fā）现，在处于房地产贷款集中（zhōng）度管理制（zhì）度的第一档（dàng）和（hé）第（dì）二档共计19家（jiā）上（shàng）市（shì）银（yín）行中（zhōng），上（shàng）半年（nián）有14家银行（háng）的个人（rén）住（zhù）房贷款（kuǎn）余额较2023年末（mò）出（chū）现（xiàn）减少，增（zēng）加（jiā）的（de）仅有5家。作为（wéi）房贷发放（fàng）的（de）主（zhǔ）力军，国（guó）有（yǒu）大（dà）行（háng）受（shòu）提前还贷的冲（chōng）击最（zuì）为明显（xiǎn）。2024年（nián）上半年（nián），国（guó）有六大行的个人住（zhù）房（fáng）贷款合计（jì）减少3254.71亿元，而2023年（nián）国有（yǒu）六大（dà）行的（de）个人（rén）住（zhù）房贷（dài）款合计减少5568.57亿（yì）元。邮储银（yín）行是（shì）六大（dà）行中（zhōng）唯一实现个（gè）人住（zhù）房贷（dài）款（kuǎn）增长（zhǎng）的银行，工（gōng）行、建行、农（nóng）行（háng）、中行和交行的（de）个人住（zhù）房（fáng）贷（dài）款余（yú）额均（jun1）较上年末（mò）出现下降。其中，工（gōng）行和农行（háng）的（de）个人住房贷款减少（shǎo）最多（duō），规（guī）模均超过千亿元。

表1 2024年（nián）上半（bàn）年（nián）大中（zhōng）型银行（háng）个人住房贷款（kuǎn）余（yú）额（é）变（biàn）动情（qíng）况

资料（liào）来（lái）源：wind数据库 A股（gǔ）上市银（yín）行2024年半（bàn）年（nián）报数（shù）据

（二）个（gè）人住房贷款不（bú）良率上升（shēng）

个人房贷（dài）此前一直是银（yín）行（háng）的优质资产（chǎn），但（dàn）今年以来，受（shòu）房（fáng）地（dì）产（chǎn）销售低迷、经济增长（zhǎng）放缓等因素影响（xiǎng），大中（zhōng）型银（yín）行的个（gè）人住房贷（dài）款不良率（lǜ）几乎（hū）全部较上年末有所（suǒ）上升（shēng）。工行、建行、农行（háng）、中行和交行2024年上半（bàn）年（nián）个人（rén）住房（fáng）贷（dài）款不良率（lǜ）分别上升（shēng）了（le）0.16、0.12、0.03、0.07和0.11个百分点（diǎn）。截至6月末，工（gōng）行的个人住房贷（dài）款不良率最高（gāo），为0.60%，国有大（dà）行只（zhī）有邮（yóu）储银行（háng）实现了（le）个（gè）人（rén）住（zhù）房贷款不良“双降”。披露（lù）个（gè）人住（zhù）房（fáng）贷款资（zī）产质量（liàng）的7家股（gǔ）份制银行（招行、兴业、中信（xìn）、浦（pǔ）发（fā）、民生（shēng）、平安、渤海（hǎi）），个（gè）人（rén）住（zhù）房贷款不良率（lǜ）全线（xiàn）走高，其（qí）中，渤海银行的个人住（zhù）房（fáng）和商（shāng）业用房（fáng）贷款（kuǎn）不良率达到了1.31%。不（bú）良（liáng）贷款（kuǎn）的增（zēng）加会侵蚀银（yín）行资产质（zhì）量（liàng），加重经（jīng）营成本，削（xuē）弱（ruò）风（fēng）险管控能力，进而影响银（yín）行（háng）整（zhěng）体财务稳（wěn）定（dìng）性。

表（biǎo）2 2024年上半（bàn）年大（dà）中（zhōng）型银行个人住（zhù）房（fáng）贷（dài）款资产质（zhì）量情（qíng）况

资（zī）料（liào）来源（yuán）：wind数据库（kù） A股上（shàng）市银（yín）行（háng）2024年半年（nián）报（bào）数（shù）据

（三）青年群（qún）体“断（duàn）供”现（xiàn）象（xiàng）增多

在（zài）经济下行压力下（xià），青年群体特（tè）别是（shì）“85后”“90后”的（de）收入不稳定已经成（chéng）为一大特征（zhēng）。青年人是（shì）住房（fáng）的（de）主要刚（gāng）需群（qún）体，同（tóng）时他们的收入相（xiàng）较于中年群体来讲（jiǎng）普（pǔ）遍偏（piān）低（dī），特别（bié）是突如其来的裁员（yuán）潮让部分年轻人失去（qù）了稳（wěn）定（dìng）的（de）收（shōu）入（rù）来（lái）源，他们每（měi）个月（yuè）的收入除（chú）了（le）必要的生活（huó）支出以（yǐ）外（wài），已（yǐ）经无力（lì）承担（dān）房贷（dài），出现了“断供”问题。统计（jì）数（shù）据（jù）显（xiǎn）示（shì），我（wǒ）国大约有4亿人在为（wéi）房（fáng）贷（dài）而奋斗（dòu），而2023年（nián）房贷逾（yú）期（qī）率攀（pān）升（shēng）至42%。房贷逾期不（bú）仅严重损（sǔn）害了个（gè）人的信（xìn）用（yòng）记（jì）录，增加了滞纳（nà）金和（hé）罚（fá）息负担（dān），甚至可能引发（fā）法律（lǜ）纠纷（fēn），对个（gè）人生（shēng）活造成（chéng）严（yán）重影响（xiǎng）。一（yī）些年轻（qīng）人（rén）表（biǎo）示，购房时（shí）候的银（yín）行贷（dài）款（kuǎn）甚至已（yǐ）经超过（guò）了现在房子能够卖出（chū）的价格。他们对房（fáng）地产市场信（xìn）心不（bú）足，又不得不面（miàn）对（duì）巨大（dà）的房贷压（yā）力，甚至（zhì）不（bú）敢投资（zī）、创业（yè）和结（jié）婚生（shēng）育（yù），“为房所困”“为房所累”将会（huì）对社会稳定发（fā）展（zhǎn）产生（shēng）长（zhǎng）期负面（miàn）影（yǐng）响。

二、居（jū）民提（tí）前还贷对房（fáng）地（dì）产市场（chǎng）的冲击

在经济下行的背（bèi）景下（xià），居民普遍对楼（lóu）市的（de）预（yù）期发生逆转，更倾向于控制自己的财（cái）务（wù）风险，他（tā）们强（qiáng）调（diào）房屋的“财（cái）务安全”，而不（bú）仅（jǐn）仅是考虑房（fáng）屋（wū）的居住（zhù）与（yǔ）投（tóu）资价值。由于房贷合同期（qī）长（zhǎng），而（ér）且（qiě）是（shì）复利计算，利（lì）率（lǜ）的（de）微小变（biàn）动对借款人（rén）的还款负（fù）担影响很大（dà）。以新（xīn）老（lǎo）房（fáng）贷（dài）1个（gè）百（bǎi）分点（diǎn）的（de）利差估（gū）算，贷款100万元30年等额本（běn）息合计（jì）相差（chà）10余万（wàn）元（yuán）。面对（duì）高额的（de）贷（dài）款，居民选择（zé）提前（qián）还（hái）贷（dài）降（jiàng）低（dī）经（jīng）济（jì）负担（dān），获得相对的（de）“安全感”。很（hěn）多人在（zài）存量贷（dài）款利（lì）率转换时选（xuǎn）择（zé）了固（gù）定利率，而当前房贷市（shì）场（chǎng）利（lì）率下调，觉得（dé）自己（jǐ）吃了亏（kuī），因此倾向于选择提前还贷来（lái）弥补。一些人提前（qián）还贷（dài）后，再重新（xīn）申（shēn）请利率较低（dī）的贷（dài）款，还有人（rén）利（lì）用（yòng）中小微（wēi）企业贷款利率或（huò）消费贷（dài）与房贷合（hé）同的利差进行“绕道”借（jiè）款。

居民（mín）提前（qián）还贷（dài）现（xiàn）象增（zēng）加会导（dǎo）致（zhì）房地产市（shì）场的（de）流动性进（jìn）一步（bù）下（xià）降。对（duì）银行而言，提前还贷导致（zhì）个人住（zhù）房贷（dài）款余额减少，进而影响到银行（háng）的（de）房贷业务（wù）和（hé）整体贷款（kuǎn）结（jié）构（gòu）。提前还贷（dài）潮与断（duàn）供潮相对（duì）应，导（dǎo）致了住（zhù）房贷款不良率的上升和法拍房（fáng）市场活跃（yuè），加（jiā）剧了房地（dì）产市场的（de）波动和（hé）不确定性。一（yī）些（xiē）商业银（yín）行（háng）在（zài）面临断贷坏（huài）账后，尝（cháng）试通过法院解决（jué），却（què）发现因为（wéi）类（lèi）似案件过多且直接影（yǐng）响（xiǎng）民（mín）生，立（lì）案阻碍（ài）重重（chóng）。即（jí）使进入法拍程序（xù），房屋售卖也鲜有人问津（jīn）。据统计，2024年1—8月，全国法拍房挂牌（pái）量（liàng）超过43万套，但成（chéng）交率不足（zú）25%。对（duì）居民而言（yán），提前还贷潮的兴（xìng）起反映了其对（duì）未（wèi）来收入（rù）的（de）不确（què）定性和不（bú）安全（quán）感，这种情绪将（jiāng）进（jìn）一步（bù）影响房地（dì）产市场的需求和预（yù）期。可见，居民提（tí）前还（hái）贷和房（fáng）贷断供（gòng）的（de）问（wèn）题（tí）已经（jīng）不（bú）再是单（dān）一个体的（de）问题，而是成（chéng）为（wéi）了（le）一（yī）个涉及银（yín）行、法院（yuàn）、政府乃（nǎi）至整个社会（huì）的（de）复杂问（wèn）题。

三（sān）、下调存（cún）量（liàng）房（fáng）贷利率，释（shì）放积极（jí）信号（hào）

（一（yī））我国存量房（fáng）贷（dài）利（lì）率调整（zhěng）有经验（yàn）可循（xún）

2023年9月中（zhōng）国人（rén）民（mín）银行出（chū）台了对存量房贷利率（lǜ）下（xià）调的鼓（gǔ）励性政策，存（cún）量首套（tào）房贷（dài）利率已经历了一（yī）波下调，实现下调的贷款（kuǎn）总（zǒng）额（é）占总存量（liàng）房贷的比例达57%。中（zhōng）国人民（mín）银（yín）行在（zài）今年（nián）7月发（fā）布（bù）的《中（zhōng）国（guó）区域金融（róng）运行报（bào）告（2024）》中，以专（zhuān）题形式介绍（shào）了降低存（cún）量房贷利率政策（cè）的（de）显（xiǎn）著（zhe）成效。报（bào）告指（zhǐ）出（chū），政（zhèng）策实施以来，超过23万亿元存量房贷利（lì）率（lǜ）下调，平（píng）均降幅0.73个百（bǎi）分（fèn）点（diǎn），每（měi）年减少（shǎo）借款人利息支出约（yuē）1700亿元（yuán），对（duì）减少提前还（hái）贷、拉（lā）动（dòng）消费增长（zhǎng）起到显著作用（yòng）。2024年（nián）以（yǐ）来（lái），以（yǐ）“商转公”（商（shāng）贷（dài）转（zhuǎn）公积（jī）金（jīn）贷款）的形（xíng）式（shì）实现存（cún）量房贷（dài）利率的（de）下调，在（zài）各城（chéng）市逐步（bù）展开（kāi），预（yù）计（jì）还（hái）会有更多城市加入（rù）。

当前，中国（guó）人民银（yín）行又（yòu）一次宣布降（jiàng）低存量（liàng）房（fáng）贷利率的重磅政策，我们需要看到，一方面下调存量房贷利率（lǜ）无疑将（jiāng）对（duì）减轻居民债务（wù）负担、拉动消费增长（zhǎng）起（qǐ）到积（jī）极作（zuò）用，符（fú）合人民（mín）群（qún）众的热切期（qī）盼。另一（yī）方面（miàn），银行机构（gòu）将面临（lín）净息差（chà）下（xià）行压（yā）力，且会对其（qí）短期盈利能力、服务实体（tǐ）经济的（de）能（néng）力（lì）和抗风险（xiǎn）能力产生一定影响。

（二（èr））丰（fēng）富（fù）存量房（fáng）贷利率下（xià）调工具（jù）箱

当前市场（chǎng）热（rè）议（yì）的存（cún）量房（fáng）贷利率调降（jiàng）的实施路径主（zhǔ）要有两（liǎng）种：“原行重定（dìng）价”和“跨行转（zhuǎn）按揭（jiē）”。“原行重（chóng）定价”即（jí）存量按（àn）揭（jiē）借款（kuǎn）人向承贷金融（róng）机（jī）构（gòu）提（tí）出申请，由该金融机（jī）构（gòu）新发（fā）放贷（dài）款置换存量（liàng）首套住房（fáng）商业性个（gè）人（rén）住房贷（dài）款（kuǎn）。“跨（kuà）行转（zhuǎn）按（àn）揭（jiē）”是（shì）指存量按揭客户（hù）将（jiāng）现有按（àn）揭贷款转（zhuǎn）入其他银行，并按照（zhào）最新（xīn）利（lì）率签订合（hé）同。

一（yī）方面（miàn），“原（yuán）行重定（dìng）价（jià）”通过（guò）借款人与（yǔ）原贷款行之（zhī）间（jiān）的（de）平等磋商、自（zì）主谈（tán）判，采取变更（gèng）合（hé）同约（yuē）定调整加（jiā）点幅度或发（fā）放较低（dī）房贷（dài）利（lì）率贷款置换原有（yǒu）存量贷款形式，促进（jìn）存（cún）量房贷利率下行，在（zài）市场（chǎng）化（huà）、法治化（huà）前提下（xià）更（gèng）为（wéi）稳健、便于操作（zuò），也是当前商业（yè）银（yín）行创新（xīn）尝试（shì）的主要方（fāng）向（xiàng）。“原行（háng）重（chóng）定价”是2023年9月（yuè）存量（liàng）房（fáng）贷利率下（xià）调的主（zhǔ）要（yào）实施（shī）路（lù）径，大部分（fèn）银（yín）行采（cǎi）取（qǔ）主动（dòng）批量（liàng）下调的（de）方（fāng）式（shì），无（wú）需客户申请。在办理（lǐ）存量首套个人住房贷（dài）款利率（lǜ）调（diào）整过程中（zhōng），银（yín）行不收（shōu）取任何费用（yòng）。但如果采取（qǔ）“新贷款”置换（huàn）“老贷款”的（de）方式，或（huò）者要申（shēn）请（qǐng）“二套转首（shǒu）套”，还需（xū）要（yào）客户提出申请（qǐng），银行（háng）审核（hé）后（hòu）调低存（cún）量房贷利率（lǜ）。部分银（yín）行还创新（xīn）推出了存（cún）量（liàng）房贷利率（lǜ）优惠券、“气（qì）球（qiú）贷”“轻松（sōng）供”等新型房（fáng）贷产品（pǐn）。

另一（yī）方面（miàn），“跨（kuà）行转（zhuǎn）按（àn）揭”方（fāng）式降低存（cún）量（liàng）房（fáng）贷利率的（de）市场关注（zhù）度较高（gāo），但在（zài）我（wǒ）国发（fā）展（zhǎn）尚不（bú）成熟（shú），实施和（hé）监（jiān）管政（zhèng）策有待（dài）进一步明晰（xī）。在发达（dá）国家，“转按（àn）揭”是降低存量房（fáng）贷利（lì）率（lǜ）常（cháng）规（guī）的操（cāo）作（zuò）模（mó）式（shì）。以（yǐ）美国为例，类似的业（yè）务（wù）被（bèi）称（chēng）为（wéi）再融资（Refinance）。可以（yǐ）提供再融（róng）资服务的银（yín）行机构众多，贷款（kuǎn）人可以（yǐ）向多家（jiā）机（jī）构提出（chū）再（zài）融资（zī）申请，不（bú）同的机（jī）构经过（guò）评估给（gěi）出的（de）贷款利（lì）率（lǜ）不（bú）尽相同，贷款（kuǎn）人（rén）最（zuì）终选择最理想的（de）机构。从（cóng）我国（guó）国情（qíng）来看（kàn），如（rú）果（guǒ）国内（nèi）实（shí）行“转按（àn）揭”等降（jiàng）低存量房（fáng）贷利率的政策，可（kě）以促进（jìn）商（shāng）业贷（dài）款利率的市场化，允（yǔn）许借款（kuǎn）人（rén）将（jiāng）现有按揭贷（dài）款转（zhuǎn）入（rù）其（qí）他银行（háng），并（bìng）重（chóng）新签（qiān）订（dìng）按（àn）揭合同（tóng），对（duì）于平稳价格预期，减少提前还（hái）贷人群，进一步打（dǎ）开消费（fèi）空（kōng）间有显著促进作用。另（lìng）外，“转按揭”必（bì）然会增加（jiā）市场（chǎng）竞争，促使商业银行提（tí）供更有（yǒu）吸引（yǐn）力的（de）利率（lǜ），但也可能带来操作复（fù）杂性、成本增加和潜（qián）在风险，加剧银（yín）行（háng）之间（jiān）的竞（jìng）争（zhēng），不利于房贷（dài）市场稳定，特别（bié）是对存量房（fáng）贷（dài）占（zhàn）比（bǐ）较高（gāo）的国有大行（háng）的冲击会比较（jiào）大（dà）。

（三）平稳有序下（xià）调存量房贷利（lì）率

当（dāng）前（qián）下调存量（liàng）房贷利率（lǜ）面临的难题是，2024年（nián）上半年银行（háng）净息差降到了1.54%，明（míng）显低于（yú）1.80%的警戒（jiè）水平（píng）。截（jié）至6月末，个（gè）人住房贷（dài）款（kuǎn）存（cún）量规模是37.8万亿，如果利（lì）率（lǜ）下调0.5个百（bǎi）分点，银（yín）行1年的利息收（shōu）入将要（yào）减少1890亿。因此，中（zhōng）国（guó）人民（mín）银行、金（jīn）融监（jiān）管（guǎn）总（zǒng）局等（děng）部门（mén）在（zài）下调（diào）存（cún）量房（fáng）贷利（lì）率（lǜ）的同时（shí），需配（pèi）合降（jiàng）准、贴息等政（zhèng）策（cè）手段（duàn），降低银行经营（yíng）风（fēng）险。

从长（zhǎng）期来（lái）看，存量房贷（dài）利（lì）率（lǜ）下调有（yǒu）助于提升（shēng）银（yín）行的资产质（zhì）量（liàng），减（jiǎn）少不良贷（dài）款的风（fēng）险，并（bìng）维（wéi）持（chí）客户基（jī）础（chǔ）。银行需（xū）要通过提高存款（kuǎn）利（lì）率的灵活性、优化资产（chǎn）负债（zhài）结构或开发（fā）非利息收入来（lái）源（yuán）来（lái）应对（duì）挑战。此外（wài），银（yín）行还需要更加关注（zhù）风险管（guǎn）理和成（chéng）本控制，以保持其经（jīng）营效益，维护金融（róng）市场（chǎng）的（de）稳健运行（háng），促（cù）进金（jīn）融与（yǔ）房地产（chǎn）良性循环。